Станислав Данилов прокомментировал статус земельного участка председателя Мосгордумы
«Открытые медиа» узнали новые подробности сделки, обеспечившей гигантский — почти 2 млрд рублей — доход спикера Мосгордумы Алексея Шапошникова. Он указал эту сумму в декларации за 2019 год и объяснил её продажей акций завода «Северянин». Как писали «Открытые медиа» в начале июня, сделка произошла после того, как заводская территория «Северянина» в промзоне на северо-востоке Москвы получила новый статус — под жилую застройку, сейчас там растут многоэтажки.
Теперь нам удалось найти документы, подтверждающие, что основной доход Шапошникову принесла резко подорожавшая земля: «Северянин» выкупил территорию у Москвы в 2012 году по льготной цене — всего за 25 млн рублей, а в 2018-м уже продавал участки с кадастровой стоимостью (в данном случае близка к рыночной) выше 1,6 млрд рублей.
Льготная цена города в 2012-м объяснялась обременением — на земле завода нельзя было вести новое строительство. Чтобы снять это обременение, необходимо было заплатить в бюджет Москвы крупную сумму — около 1 млрд рублей, утверждают юристы, специализирующиеся на земельных вопросах. Отчётность хронически убыточного «Северянина» и декларации Шапошникова (с 2013-го по 2018-ый заявлял о годовом доходе от 3 млн до 25 млн рублей) заставляют сомневаться, что у них была нужная сумма.
Как Шапошников купил землю дёшево
Московский завод «Северянин», который работал на оборонный заказ, делая приборы ночного видения, достался Шапошникову в результате ваучерной приватизации и скупки акций у рабочих по дешёвке (подробнее мы рассказывали тут).
Предприятие было приватизировано ещё в 1992 году, тогда акционеры получили здания и другое имущество, а земля под заводом — около 3 гектаров — осталась в федеральной собственности, затем отошла Москве. С 1996 по 2012 годы «Северянин» арендовал её у столичных властей, видно из имеющихся у «Открытых медиа» документов.
В 2007 году в России появился закон: если на участке, находящемся в госсобственности, стоят здания или сооружения, перешедшие в частную собственность, то хозяин недвижимости может выкупить такой участок по льготной цене. Каждый регион вносил свою конкретику, столичные чиновники приняли закон № 48 «О землепользовании в городе Москве», согласно которому, если участок выкуплен до 1 июля 2012 года, он стоит лишь 20% от кадастровой цены, но при этом запрещается стройка, которая приводит к изменению назначения земли.
К началу 2012 года Алексей Шапошников, на тот момент — функционер «Единой России», стал единственным владельцем завода «Северянин» и председателем совета директоров. Весной 2012-го предприятие воспользовалось льготным законом и выкупило заводскую территорию.
Договор купли-продажи земли между Департаментом земресурсов Москвы и «Северянином» датируется мартом 2012 года. «Открытые медиа» нашли этот документ на сайте Росреестра: из него видно, что земля, которая позже обогатит Шапошникова, была куплена его компанией всего за 25,339 млн рублей, пятую часть кадастровой стоимости. Одновременно с этим появился и запрет на застройку территории.
Как земля поменяла статус и подорожала
Изначально участок имел промышленное назначение — эксплуатация существующих зданий для производства приборов ночного видения, следует из Росреестра. В 2014 году менеджмент «Северянина» поделил участок на два новых — с кадастровыми номерами 77:02:16 005:6181 и 77:02:16 005:6182. Они по-прежнему относились к промзоне, там запрещалась новая стройка.
В 2017 году «Северянин» заказал в Москомархитектуре градостроительные планы (ГПЗУ) обоих участков, фрагменты этих документов есть у «Открытых медиа», там уже появляется отметка о возможном использовании земли под многоэтажную жилую застройку.
Партнёр Содружества земельных юристов Юлия Бузанова рассказала, что для подготовки этой земли под застройку было необходимо пройти две процедуры — перевести участки в новый статус (из промзоны в землю под жилое строительство) и снять обременение, наложенное городскими властями при сделке в 2012 году. Эти процедуры можно было проходить в любом порядке, но затраты всё равно были бы близки к 1 млрд рублей, подтверждает Бузанова.
Например, менеджмент компании мог сначала обратиться в Росреестр и изменить назначение земли. Это привело бы к скачку кадастровой стоимости с 346 млн (данные Росреестра на 1 января 2016 года, когда участки были промзоной) до 1,604 млрд рублей (данные отчёта оценщика, выложенные на сайт Росреестра). Затем, продолжает Бузанова, руководство «Северянина» должно было подать заявление в столичный Департамент городского имущества о снятии запрета на стройку, заплатив за это 80% текущей кадастровой стоимости земли (пункт 3.1 статьи 7 закона «О землепользовании в городе Москве», действовавшей на тот момент), то есть около 1,3 млрд рублей.
Во втором случае, описывает эксперт, менеджмент завода мог сначала обратиться к столичным чиновникам, чтобы снять запрет на стройку, не меняя назначение земли. Эта процедура бесплатная, однако промзона так и осталась бы промзоной. А чтобы построить многоквартирные дома, «Северянин» должен был — уже после снятия запрета на стройку — обратиться в Росреестр и изменить назначение земли. В Москве это дорогостоящая процедура: плата рассчитывается по формуле, утверждённой постановлением правительства Москвы от 10 сентября 2013 года № 593-ПП, и в этом случае «Северянин» заплатил бы больше 750 млн рублей. Сумма рассчитывается как разница между новой (1,604 млрд рублей) и прежней (364 млн рублей) кадастровыми ценами, умноженная на коэффициент, зависящий от плотности будущей застройки — 60% для «Северянина» (плотность — 3,3, это видно из ГПЗУ).
При этом из финансовой отчётности завода за 1998−2017 годы видно, что совокупная чистая прибыль за весь период достигла лишь 55 млн рублей. Активы компании на конец 2017 года стоили 130 млн рублей, уставной капитал — 174 тысячи рублей. Крупных кредитов завод не привлекал.
В эфире «Эха Москвы» 4 июня 2020 года Алексей Шапошников не ответил на вопрос про перевод земли под жилую застройку, заявив, что это дело менеджеров компании, а сам он ничего не знает. «Казалось бы, прекрасный момент: все удивляются, откуда у депутата 2 млрд рулей, а он отвечает: так моя компания раньше сама заплатила круглую сумму. Мы законно перевели землю, мы пополнили бюджеты Москвы, и мы сами что-то заработали. Всё хорошо, вопросы снимаются. Но вместо этого Шапошников отмалчивается», — рассуждает депутат Мосгордумы от КПРФ Павел Тарасов.
Шапошников продал акции «Северянина» в марте 2018 года девелоперам из группы «Абсолют», сообщали «Открытые медиа». Уже через полгода заводские здания пошли под снос, на их месте закипела стройка. Группа ФСК возводит 22-этажный жилой комплекс «Настроение». Именно ФСК теперь контролирует и АО «Северянин», видно из отчётности девелопера.
Если перевод земель в новый статус не был оплачен полностью, участок должен быть возвращён в исходное состояние, говорит партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. «Если там была промзона, значит, должна быть промзона. Но раз там уже построены жилые дома, вряд ли целесообразно их сносить. Самое главное — должен быть компенсирован ущерб бюджета».
В Москомархитектуре не ответили на запрос «Открытых медиа». Алексей Шапошников прочитал вопросы редакции в мессенджере, но также ничего не ответил.
Как засекретили документы по земле
Градостроительные планы участков «Северянина» были засекречены, выяснили «Открытые медиа». Редакции удалось найти фрагменты этих документов (уже со снятым грифом) на сайте Росреестра, но не планы целиком.
Из-за секретности полные ГПЗУ существуют только в бумажном виде и хранятся в первом отделе Москомархитектуры. На специализированном портале ИАИС ОГД (доступен только госслужащим, содержит информацию о большинстве московских объектов) планов этих участков нет, рассказали источники «Открытых медиа».
«„Секретка“ — довольно редкая история. Она возникает, когда мы имеем дело с землями ФСО, Минобороны или Росатома, — говорит столичный девелопер, попросивший об анонимности. — Если завод „Северянин“ выполнял оборонный заказ, возможно, это как-то связано с нынешним грифом. Но если там ещё и была сомнительная сделка, то „секретка“ пришлась очень кстати».
Депутат Мосгордумы Павел Тарасов вспоминает, как будучи мундепом и борясь с незаконной застройкой, он тоже встречал секретные объекты: «По идее, там должны быть сведения, составляющие гостайну. Условно — вот пустырь, а под ним бункер, поэтому ГПЗУ засекречено. Но грифом иногда пользуются люди, имеющие соответствующий ресурс, чтобы спрятать какие-то непрозрачные действия».