Станислав Данилов о проблемах дарения квартир
Подаренного не воротишь – так можно коротко описать ситуацию с дарением недвижимости. Впрочем, дарители часто действуют по принципу "если что, заберу назад", а потом льют горючие слезы, узнав, что обратного пути нет. Опрошенные РИА Недвижимость юристы и нотариусы напомнили обо всех необратимых последствиях дарения жилья и назвали главные "нельзя" в таких сделках.
Дарю при условии
Размышляющие о дарении своей недвижимости часто задаются вопросом о том, можно ли в договоре прописать условия для одаряемого. Нет, нельзя, отмечает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.
"Договор дарения не содержит экономически значимых условий, кроме передачи самой квартиры. Если в договоре будет прописано обязательство одаряемого что-то передать дарителю взамен квартиры или выполнить какую-то работу или услугу, то такой договор уже не будет считаться договором дарения. К нему будут применяться правила, установленные для договоров мены, купли-продажи или иных договоров, более подходящих под реальные договоренности сторон", – информирует Данилов.
Однако некоторые условия стороны вправе согласовывать в договоре дарения. Например, сроки передачи квартиры, порядок распределения расходов на государственную регистрацию, обязанности по страхованию сделки.
Также можно прописать, что даритель сможет жить в квартире даже после совершения сделки, а в случае смерти одаряемого недвижимость снова перейдет к дарителю.
Дарю с "дедлайном"
Можно ли подарить квартиру с "дедлайном", то есть на определенный срок? Нет, нельзя, отвечает старший юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.
"Безвозмездная передача квартиры на определенный срок является не дарением, а договором безвозмездного пользования (ссуды)", – объясняет он.
А можно без налога?
Вопрос уплаты налога на подаренный объект зависит от родственного статуса дарителя, напоминает адвокат коллегии адвокатов "Курганов и партнеры" Анна Климова. При дарении между близкими родственниками налог уплачивать не нужно, однако его не избежать во всех остальных случаях.
"Нельзя не платить налог, если вы не приходитесь членом семьи или близким родственником. Друзья и третьи лица обязаны подать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% со стоимости полученного в дар имущества", – говорит она.
Адвокат напомнила, что в соответствии с Семейным кодексом РФ, к членам семьи относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), а близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Дарю питомцу
В практике юристов встречался даже такой вопрос, как: "могу ли я подарить свою квартиру своим домашним животным"?
"Нет, это сделать невозможно, так как договор дарения является двусторонним, а это значит, что потребуется согласие одаряемого. Животное не может выразить свою волю и согласие, кроме того, в связи с невозможностью установить личность лица, МФЦ и Росреестр не смогут принять документы и зарегистрировать переход права собственности", – развеяла вероятность такой сделки Климова из "Курганов и партнеры".
В свою очередь нотариус города Москвы Татьяна Ништ уточняет, что по российскому законодательству животные являются объектом, а не субъектом права, поэтому они не могут обладать имуществом на праве собственности.
Дарю на честном слове
Многих интересует, можно ли подарить квартиру на словах или же на бумаге, не имеющей никакой юридической силы, то есть никак не заверенной.
"Нет, нельзя. Дарение квартиры возможно только посредством заключения письменного договора и дальнейшей государственной регистрации перехода права на квартиру. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора дарения", – отвечает Данилов из Pen & Paper.
Это подтверждают и нотариусы. "Договор дарения недвижимого имущества обязательно должен быть совершен в письменной форме. А в ряде случаев простой письменной формы договора недостаточно. Так, например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество или сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному (ограниченно дееспособному) гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению", – поясняет Ништ.
Исключение составляют случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, добавляет нотариус.
Подарки не отдарки?
Вопрос о том, можно ли передумать и вернуть назад подаренную недвижимость возникает даже у тех, кто был, казалось бы, тотально уверен в своем решении.
"Если сделка совершена и квартира передана одаряемому, забрать ее обратно уже нельзя", – разъясняет адвокат Мстоян.
После регистрации перехода права собственности по договору дарения одаряемый становится полноправным владельцем такого объекта, таким образом вернуть подаренное без его согласия невозможно, констатируют все эксперты.
"С момента перехода права собственности одаряемый вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом" – указывает Ништ.
Однако в некоторых случаях договор дарения все же можно оспорить в судебном порядке и вернуть назад жилье.
Адвокатов Данилов напомнил, что из установленных законом оснований отказа от исполнения договора дарения или отмены дарения можно назвать следующие:
— если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Оспорить в свою сторону
Можно ли оспорить договор дарения между двумя третьему лицу? Например, родственнику или близкому другу дарителя.
"По общему правилу – нет, но есть исключения", – говорит Мстоян.
Он приводит в пример ситуации, когда при дарении не было получено согласие супруги, а квартира является совместной собственностью пары. Или если даритель имеет определенные заболевания, которые не позволяют ему в полной мере осознавать суть заключаемой сделки (например, является недееспособным).
Еще можно оспорить сделку тем, кто является кредитором дарителя, добавил Данилов:
— дарение может быть мнимым, то есть совершенным только на бумаге, с целью вывести имущество из-под удара кредиторов;
— дарение может быть притворным, то есть прикрывающим реальную куплю-продажу квартиры, за которую "даритель" получил деньги, но скрыл их от кредиторов;
— дарение может быть совершенным с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов, то есть сделка которая совершена в режиме "так не достанься никому".
Таким образом, бывают ситуации, когда действительно можно признать договор дарения недействительным, подытожил он.
Квартира как сюрприз
Можно ли не предупреждать одаряемого о подарке, то есть сделать ему сюрприз?
Нет, нельзя, так как договор дарения является двусторонней сделкой, поэтому для его заключения требуется выражение согласованной воли двух сторон – дарителя и одаряемого, говорит нотариус.
С этим соглашается Данилов из Pen & Paper и добавляет: "Чтобы дарение юридически состоялось, одаряемый должен принять дар. С движимыми вещами это обычно происходит посредством передачи одаряемому самой вещи, что очевидно не может произойти без ведома одаряемого. Но в случае с дарением недвижимости также необходима государственная регистрация перехода права собственности к одаряемому. Так что без его заявления в регистрирующий орган точно не обойтись".