Москва: +7 495 234 4959 Санкт-Петербург: +7 812 740 5823 Лондон: +44 (0)20 7337 2600

Комментарий Станислава Данилова об арендных спорах после окончания пандемии коронавируса

Вызванный пандемией COVID-19 кризис и введенные российскими властями ограничения бьют практически по всем отраслям потребительского сектора, но особенно по представителям малого и среднего бизнеса. “Ъ” поговорил с предпринимателями, работающими в этом сегменте, и пришел к выводу: многие из них не рассчитывают на обещанную государством помощь, а пытаются с пользой для себя закончить «войны» с арендодателями.

От посуды до цветов

Redneck Ware, специализирующийся на производстве посуды для таких знаковых московских ресторанов, как Touche, «Дом культур», White Rabbit Family, и заведений холдинга Ginza Project Moscow, за весь апрель этого года выполнил всего два заказа, в то время как еще до кризиса — по 30–40 в месяц. «Рестораны закрылись, соответственно, нет и заказов,— рассказывает сооснователь бренда Михаил Жаглин.— Более того, некоторые заказчики приостановили оплату за уже выполненные проекты».

По словам предпринимателя, сейчас сохраняются небольшие розничные продажи через интернет-магазин. «Распродаем посуду, которую делали для специализированной ярмарки (ее отменили также из-за пандемии.— “Ъ”)»,— поясняет господин Жаглин.

Индивидуальный предприниматель Степан Белокур специализируется на работе с небольшими дизайнерскими одежными марками и изготавливает корпоративную продукцию для крупных компаний, например «Яндекса». В апреле количество заказов на его предприятии снизилось примерно на 90%, единственные заказчики, которые остались на рынке,— продавцы медицинских масок.

«Еще можно шить одноразовые маски, кто-то размещает заказы на пошив дизайнерских аксессуаров — в основном молодые марки одежды, такие как "Волчок". Обычно очень невыгодные предложения, например 50 тыс. изделий с оплатой 5 руб. за штуку. В первые недели самоизоляции мы пробовали этим заниматься, но это не очень выгодно»,— комментирует Степан Белокур. Предприятие испытывает сложности с закупкой материала — поставщики работают только онлайн, доставка занимает до недели, рассказывает предприниматель. Кроме того, потенциальные заказчики не могут попасть на производство, так как в здании не работает бюро пропусков.

За счет продаж в собственном онлайн-магазине выручка студии «Крапива» осталась практически на докризисном уровне, рассказывает одна из совладелиц проекта Елена Чернина. Их компания занимается производством цветочных горшков и кашпо из бетона, а также продажей растений. В Омске, где сосредоточено производство, ограничения не такие существенные, как в Москве, поэтому работа там продолжается, однако объемы все же были снижены, продолжает она.

«Раньше растения предпочитали выбирать вживую, а сайт работал в качестве витрины. Но нам удалось быстро перестроить свои процессы. Например, мы перевезли все кашпо и растения в квартиру, так как доступ в шоурум был заблокирован вместе с введением пропускного режима»,— объясняет она.

Булочки без кофе

Петербургское литературное кафе «Книги и кофе» приостановило свою деятельность в конце марта, рассказывает его идеолог Александра Александрова. Чтобы сохранить возможность работать во время карантина, кафе получило ОКВЭД магазина и организовало продажи продуктов, а также книг в режиме click & collect, продолжает она.

«Мы также зарегистрировались у одного из агрегаторов доставки, но для нас этот формат оказался нерабочим, и мы отказались от него»,— комментирует госпожа Александрова.

Несетевым заведениям, подключившимся к доставке на фоне кризиса, сложно конкурировать с сетевыми концепциями, адаптированными к доставке и агрегаторам, объясняет гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Даже сетевые компании закрывают часть объектов, чтобы вывести остальные на минимальный порог заказов по доставке, указывает он. В пресс-службе Delivery Club не соглашаются с этим тезисом: большинство подключенных во время пандемии ресторанов продолжают работать и сейчас. В том числе из-за того, что большинство из них получают заказы по нулевой комиссии, которая действует в рамках поддержки локальных ресторанов, добавляют там.

Даже совсем небольшому заведению, чтобы не генерировать убытки, необходимо зарабатывать на доставке 25–30 тыс. руб. в день, более крупным — 70–80 тыс. руб. в день. Это минимум, позволяющий не копить долги перед поставщиками продуктов и расплачиваться с сотрудниками.

При этом, скорее всего, владелец помещения откажется предоставлять каникулы по аренде или серьезные скидки, если заведение работает на доставку»,— парирует Михаил Бурмистров.

Другим производителям уже пришлось полностью остановить свой бизнес. Екатерина Иващенко содержала кондитерский цех, где готовилась выпечка для кофеен, но освободила помещение, так как для частных заказов арендовать цех слишком убыточно. Кроме того, предпринимательница развивала кофейню Fika в центре Москвы. Она также закрыла заведение, как только в городе ввели карантин.

«Арендодатель дал нам скидку 30%, но этого недостаточно. Переквалифицироваться на доставку мы бы не смогли,— рассказывает госпожа Иващенко.— Кондитерский цех я перезапущу сразу, как снимут ограничения и появятся заказы, а вот открывать заново собственную кофейню пока не планирую».

Плати или уходи

Большинство небольших компаний заключают договоры аренды либо на 11 месяцев, либо на два-три года, но у владельцев помещений всегда есть возможность в одностороннем порядке разорвать контракт, отмечает руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина. С другой стороны, такие арендаторы обычно и платят немного, и, как правило, расположены в специфических помещениях, которые мало кому подходят, считает замдиректора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина.

В компании R4S (владелец помещений стрит-ритейла в Москве) рассказывают, что около 10% их арендаторов — это участники креативной индустрии. «Оценивая перспективу развития сложившейся сегодня ситуации, мы в индивидуальном порядке с каждым арендатором обсуждаем предоставление скидок или каникул на период карантина»,— комментируют в R4S.

Михаил Жаглин из Redneck Ware рассказывает, что они арендуют под мастерскую помещение у нескольких собственников, которые находятся в междоусобном конфликте, из-за этого арендаторы не могли оплачивать ренту в последние месяцы. «Говорить о переговорах сейчас также не представляется возможным. Я надеюсь, что мы сможем получить какую-то скидку на эти сложные месяцы, но вряд ли получится договориться о полноценных арендных каникулах»,— рассуждает он.

Степану Белокуру арендодатель предоставил отсрочку: половину суммы за апрель он должен оплатить сейчас, вторую половину— в сентябре этого года.

Об условиях аренды за май предприниматель до сих пор не может договориться с собственниками. «Перенести швейное производство не так просто, вариант переезда в текущих условиях будет фатален для предприятия»,— переживает он.

Шоурум «Крапивы» располагается в помещении стрит-ритейла на Пятницкой улице в Замоскворечье. «Собственники объекта предложили нам скидку 50%»,— рассказывает Елена Чернина. Владельцы кафе «Книги и кофе» получили арендные каникулы на май. Арендодатели предоставили московскому клубу Powerhouse большую скидку на время действующих ограничений, комментирует его сооснователь Андрей Алгоритмик. Он добавляет, что даже с такой преференцией им сложно искать и оплачивать оставшуюся часть ренты.

Совладелец тату-салона Love Life Tattoo Дмитрий Соболев, в течение семи лет снимавший помещение вблизи Чистопрудного бульвара, не смог договориться с собственником. После нескольких раундов переговоров последний предложил ему отсрочку 20% за каждый месяц простоя с полной выплатой в течение года после пандемии. В конце минувшего месяца предприниматель освободил помещение: «Власти города не объявили чрезвычайную ситуацию, судиться смысла мы не видим. Цены на недвижимость падают, будем искать новую площадку после того, как город снимет ограничения».

Вот и прилетели

В некоторых случаях владельцы вынужденных приостановить работу заведений пытаются консолидироваться, чтобы договориться с владельцами помещений. Алексей Тришин, основатель бара «Успех», расположенного на территории московского арт-кластера «Авиатор», из-за эпидемиологической обстановки закрыл свое заведение еще в середине марта. Оплатив аренду, он запросил каникулы на время пандемии и переход на оплату аренды в виде 10% от месячного оборота в первые полгода после снятия ограничений.

 «Собственники не дают никакого официального ответа, но 20 апреля опечатали помещение за неуплату. Ждем их. Пусть они либо самостоятельно расторгают договор и мы найдем новое помещение, либо идут на уступки»,— говорит Алексей Тришин.

Другой арендатор того же арт-кластера, бар Punk Fiction, также не может договориться с собственниками. «Мы написали коллективное письмо, которое подписали и другие арендаторы, просили предоставить каникулы либо скидку на время простоя от 50% до 80%»,— рассказывает один из основателей Punk Fiction Михаил Минин. Но, продолжает он, у всех индивидуальные условия аренды.

 «Например,— поясняет предприниматель,— соседствующая с нами кофейня West 4 Roasters была вынуждена заплатить полную стоимость аренды за апрель, так как "Авиатор" опечатал им помещение». В «Авиаторе» не ответили на запрос “Ъ”.

Во второй половине 2020 года начнется волна судебных споров об аренде, уверен партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Несмотря на постановление правительства и федеральный закон №98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендодатели отказывают в гарантированных послаблениях арендаторам, ссылаясь на свои обязательства перед кредиторами, сотрудниками и отсутствие у них самих каких бы то ни было льгот.

В этом и есть главное неустранимое противоречие — государство не продумало, как арендодателям сократить свои расходы, но при этом освободило арендаторов от несения расходов на аренду.

Большая часть судебных исков будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора. «Заведомо понимая ущербность своей позиции, арендодатели просто пытаются найти любые основания для того, чтобы сейчас расторгнуть договор аренды и под угрозой выселения вынуждают предпринимателя выплачивать хоть какую-то плату»,— рассказывает Станислав Данилов.

Спасение утопающих

В апреле московские и федеральные власти анонсировали сразу несколько пакетов господдержки бизнеса в условиях кризиса, вызванного пандемией COVID-19. «Были расширены программы субсидий для малых и средних предприятий, которые даже в нынешних условиях продолжают инвестировать в новое оборудование или выполняют экспортные заказы… Малый и средний бизнес получит поддержку для выплаты заработной платы при условии максимального сохранения трудовых коллективов»,— говорится на личном сайте московского мэра Сергея Собянина.

Тем не менее ни один из опрошенных “Ъ” предпринимателей пока не получил каких-либо преференций от властей или налоговых органов.

По словам Степана Белокура, 30 апреля его счет был заблокирован ФНС за неуплату налогов, на какие-либо субсидии от государства он также не рассчитывает. Александра Александрова поделилась, что получила возможность не оплачивать пени за неуплату коммунальных платежей. Михаил Минин оставил заявку на выплату МРОТ каждому сотруднику Punk Fiction. Шеф-повар Екатерина Иващенко не оформляла никаких субсидий на поддержку: «Государство не считает мой бизнес малым, хотя налоги я плачу исправно». Госпожа Чернина также не обращалась за поддержкой: производители цветочных кашпо не попадают в список пострадавших отраслей, к тому же она не чувствует необходимости в помощи от государства.

Почти все опрошенные “Ъ” предприниматели были вынуждены оптимизировать штат как минимум на время пандемии.

В Redneck Ware до кризиса работали 20 человек, половина была отправлена в неоплачиваемый отпуск. Степан Белокур также намерен отпустить большую часть своих сотрудников в отпуск. В клубе «Книги и кофе» вынуждены были уволить ряд сотрудников, другим — понизить зарплату. Powerhouse уже расстался с 10% своих сотрудников. Работники Punk Fiction находятся в оплачиваемом отпуске, говорит господин Минин. Сотрудники салона Love Life Tattoo получали сдельную оплату, соответственно, в условиях, когда нет заказов, нет и доходов, объясняет господин Соболев.

Светлое будущее

Рестораторы смогут полноценно заработать к сентябрю и начнут активно размещать заказы на их производстве, рассчитывает Михаил Жаглин. В Powerhouse полагают, что смогут вернуться к докризисным показателям по выручке как минимум через год.

«Дальше мы будем выходить в новом формате, уже очевидно, что прежний проект остался в прошлом. Мы сохраним мероприятия, раньше они у нас были каждый день, но в каком это будет виде — пока неизвестно»,— рассуждает Александра Александрова.

Алексей Тришин понимает, что в этом году гастролей в Москву зарубежных артистов, которых он приглашал выступать в свое кафе, больше не будет. Поэтому, считает он, у участников индустрии развлечений будет прекрасная возможность развивать локальных игроков шоу-бизнеса. Об этом же говорит и Андрей Алгоритмик. При этом, добавляет он, Powerhouse до кризиса проводил концерты каждый день — и в основном это были российские музыканты.

 «Но пока в стране происходит эпидемия, об организации мероприятий в закрытом помещении не может быть и речи,— рассуждает он.— Опубликованные Роспотребнадзором рекомендации навевают тоску. Но, возможно, мы сможем как-то работать на открытом пространстве. В любом случае после двух месяцев, проведенных дома, москвичи попытаются компенсировать это время активными походами по барам и музеям».

Никита Щуренков

Источник