Комментарий Марии Николаевой о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке рискованна еще и потому, что однажды квартиру могут отобрать у покупателя городские власти, которые в свое время почему-то не вступили в права на нее. За последние десять лет власти Москвы отсудили имущество в пользу городской казны у десятков людей без предоставления компенсации. Государство не спешит принимать поправки в Гражданский кодекс, защищающие права добросовестного приобретателя, поэтому под угрозой находятся многие из тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке.
Сейчас москвичка Светлана Гладышева — руководитель АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав», а десять лет назад она была ответчицей по иску, который к ней в Черемушкинский суд Москвы подал городской департамент жилищной политики и жилищного фонда (сейчас это департамент городского имущества). Предметом спора стала квартира площадью 38 кв. м на юго-западе столицы, где Светлана Гладышева с 2005 года жила со своим несовершеннолетним сыном. Она купила квартиру на вторичном рынке, проверив все документы перед сделкой, три года жизнь была безмятежной, но потом началось невообразимое. «Чиновники требовали нашего с сыном выселения на улицу без предоставления иного жилого помещения и без компенсации,— вспоминает Светлана.— Они говорили, что я занимаю квартиру незаконно: на самом деле она принадлежит городу».
Примечательно, что первую сделку по переходу прав собственности (договор социального найма, договор передачи квартиры) подписывал и регистрировал в Росреестре сам департамент, тем самым проявил волю на выбытие квартиры из государственной собственности в частные руки, вспоминает Светлана Гладышева. «Потом выяснилось,— продолжает она,— что департамент совершил сделку по поддельным документам, решил возложить свои ошибки на последнего добросовестного приобретателя и вернуть квартиру в фонд города Москвы, а людей выбросить на улицу».
Не согласившись с решением Черемушкинского суда и Московского городского суда, Светлана Гладышева подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Почти одновременно в 2011 году Верховный суд РФ отменил решение первой и апелляционной инстанции, а ЕСПЧ вынес свое решение. В 2012-м в иске департаменту было полностью отказано, прекращено выселение семьи и восстановлены права Светланы Гладышевой на квартиру.
Как чиновники получают квартиры
По словам экспертов, государство в лице органа власти становится собственником жилой недвижимости в ряде случаев. «По закону если собственник жил в квартире по договору социального найма и прописанных в ней больше не было, то квартира должна отойти государству. В этом случае после смерти прежнего собственника новым автоматически становится мэрия, поскольку квартира отходит в городскую казну»,— говорит Наталья Бахтиярова, глава ГУП «Моссоцгарантия» (подконтрольно департаменту труда и социальной защиты Москвы). Но в случае, если квартира являлась частной собственностью, все немного иначе. «По Гражданскому кодексу если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать или отказались от наследования, то имущество считается выморочным»,— говорит заместитель управляющего партнера Alliance Legal CG Елена Терсинцева.
В этом случае после смерти старого собственника новым автоматически становится город, и любые действия с квартирой должны совершаться с согласия профильного департамента. Но бывает так, что департамент жилищной политики и жилищного фонда по каким-то причинам не спешит вступать в права собственности на вновь освободившуюся квартиру. Такое нередко можно встретить в Москве. «Квартиры на вторичном рынке в столице пустуют и год, и два, и даже, не поверите, 20 лет, прежде чем департамент спохватывается и заявляет свои права собственности,— рассказывает экс-префект Центрального административного округа Москвы Александр Музыкантский.— И тут выясняется: квартира занята. Как так получается? Город спустя положенные полгода квартиру не принял и в Росреестр не внес изменений, зато какие-то мошенники подделали документы, подписи, получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство и продали ее человеку, который добросовестно ее приобрел. Дальше у добросовестного приобретателя начинаются неприятности».
Никто не знает, сколько выморочных квартир сегодня насчитывается на вторичном рынке. Светлана Гладышева говорит, что за в время существования АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» количество обратившихся в эту организацию людей давно превысило 400 человек. Среди них в основном москвичи, но были и те, кто приехал в столицу из Уфы, Екатеринбурга, Самары, Тулы и Воронежа. «Таких случаев масса. К сожалению, добросовестные приобретатели вынуждены бороться с государством за свои права, за свою собственность, которую купили за свои деньги — и силы неравные, и не всегда граждане выигрывают. Хотя всем ясно, что ответственность за риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет добросовестного приобретателя»,— рассуждает госпожа Гладышева.
Все в суд
Когда гражданин узнает, что живет в квартире, которая на самом деле принадлежит органу власти, он обращается в суд, подавая встречный иск. Отсудить у государства квартиру приобретатель может, но этот процесс осложняют статьи 301 и 302 Гражданского кодекса РФ. Согласно им, можно отбирать через суд имущество даже у добросовестных приобретателей, поскольку государство, законный собственник, на сделку не соглашалось и никому квартиру не продавало. Важный нюанс: в случае, когда собственником недвижимости является государство, дело срока давности не имеет, поэтому в суд гражданина могут пригласить спустя много лет после смерти владельца квартиры. Поскольку сделку совершили якобы без ведома города, жилье забирают через суд без компенсации.
«По закону в определенных ситуациях имущество может быть истребовано и у добросовестного приобретателя — как раз в случаях, когда собственник утратил его помимо своей воли. Именно такой подход используется государством для восстановления прав на выморочное имущество, права на которое были когда-то незаконно приобретены третьими лицами. В таких спорах соответствующие госорганы обычно исходят из того, что именно покупатель несет все риски, связанные с необнаружением каких-то пороков в ранее происшедших в отношении таких квартир сделках»,— говорит партнер юридической компании Pen & Paper Мария Николаева.
Как показывает практика, отбиться от иска департамента имущественных отношений Москвы практически невозможно. Люди годами доказывают в судах свои законные права, но чаще всего тщетно. В такой ситуации оказалась Галина Френкель со своей 90-летней матерью. В 2015 году женщины переехали в Москву из Тульской области и через агентство за 5,6 млн руб. купили однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м на улице Мусы Джалиля неподалеку от станции метро «Красногвардейская». «Мы жили хорошо, пока я не обнаружила в почтовом ящике повестку в Нагатинский суд с письмом от столичного департамента городского имущества. В нем говорилось, что квартира на самом деле с 2013 года должна была перейти в казну города Москвы, а мы ее занимаем незаконно. У нас с мамой ноги подкосились»,— вспоминает Галина Френкель.
Как выяснилось, продавец квартиры приобрел ее у другой женщины, которая вступила в право собственности по завещанию. В первой судебной инстанции ее признали добросовестным приобретателем. Но Мосгорсуд отменил это решение, постановив выселить пенсионерок из квартиры. И тогда госпожа Френкель обратилась в ЕСПЧ с жалобой на действия российского правосудия, а параллельно подала прошение в суд с требованием позволить ей жить в квартире до решения Европейского суда. «Если Европейский суд вынесет решение не в нашу пользу, нам придется освободить квартиру»,— говорит Галина Френкель.
Европейский суд по правам человека еще в 2011 году по делу Светланы Гладышевой высказался по этому вопросу однозначно: риск любых ошибок госорганов, в том числе приводящих к утрате государственной собственности, несет государство. Однако суды продолжают возлагать ответственность за допущенные властями ошибки на граждан-покупателей. Например, Татьяна Однодворцева судится с департаментом городского имуществу Москвы уже 11 лет. В 2008 году получила первый иск от прокуратуры Восточного округа Москвы, куда обратился департамент. Чиновники потребовали выселения ее семьи из двухкомнатной квартиры в хрущевке на Открытом шоссе. Первая инстанция оставила иск чиновников без удовлетворения, зато его удовлетворил Мосгорсуд, постановивший семью выписать и выселить.
«В ходе судебного заседания мы выяснили, что квартира пустовала четыре года начиная с 2000 года. Первый житель квартиры умер, но его жена прописалась в квартире спустя пару лет после его смерти, а затем квартиру приватизировала. Мы приобрели квартиру через агентство недвижимости, и сделка прошла госрегистрацию. В чем мы виноваты, я до сих пор не поняла. Но живем и боимся, что выселят. А нас в ней шестеро, включая несовершеннолетнего ребенка и ветерана Великой Отечественной»,— говорит Татьяна Однодворцева.
Александр Дубовец, владелец московской квартиры, получив исковое заявление из департамента городского имущества, в Никулинском суде проиграл дело и проиграл во всех инстанциях вплоть до Верховного суда. Все судебные инстанции Александра Дубовца признавали недобросовестным приобретателем, и он одновременно обратился с жалобами в ЕСПЧ и Конституционный суд РФ. В последнем согласились, что граждане не должны нести ответственность перед органами власти за то, что те в свое время не оформили свои права на имущество, которое причитается им по закону. Дело Дубовца было пересмотрено в Никулинском суде, решение отменено, человек восстановил свои права и получил свою квартиру. «Однако, несмотря на то что был создан прецедент и признано, что п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует Конституции, на аналогичные жалобы других пострадавших, которые обратились в Конституционный суд вслед за господином Дубовцом, эта инстанция ответила отказом в связи с тем, что есть постановление 16-П от 22 июня 2017 года»,— говорит Светлана Гладышева.
Как не попасть в историю
Стандарт добросовестности предполагает, что покупатель недвижимости принимает определенные меры по сбору информации, подтверждающей права продавца на объект. В этом случае важно получить либо от продавца, либо в Росреестре подтверждение наличия зарегистрированного права, считают юристы. «Важно проверить документы: основания возникновения права, отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире. Чем более углубленно и тщательно покупатель подходит к проверке прав на объект, тем, конечно, лучше. Привлечение к сбору и оценке документов компетентного юриста, безусловно, делает этот процесс более эффективным. Однако при всей разумной бдительности и осмотрительности при приобретении квартиры, переход прав на которую когда-то состоялся по поддельным документам, возможности обнаружить такой "скелет в шкафу" крайне ограничены»,— говорит Мария Николаева из Pen-Paper.
Действительно, обнаружить, что квартиру продали по поддельным документам, практически невозможно. «Но возникает вопрос: отчего же госорганы не вступают в свои права собственников, тогда как они вполне могут это делать? И как госорганы определяют, какую именно квартиру они намерены истребовать?» — недоумевает Александр Музыкантский.
Департамент городского имущества города Москвы не ответил на запрос «Ъ-Дома». Вице-мэр Москвы Владимир Ефимов не пожелал обсуждать тему выморочного имущества. Впрочем, его мнение «Ъ-Дому» удалось узнать из ответа на запрос депутату Госдумы Илье Осипову в конце августа текущего года. В тексте господина Ефимова сообщается, что «город Москва в лице департамента городского имущества лишен возможности поменять сложившуюся правоприменительную практику в отношении добросовестных приобретателей как орган государственной власти», поскольку до сих пор не внесены изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса РФ. В ответе также сказано, что граждане имеют право подавать встречные иски к департаменту и отстаивать свои права.
Впрочем, государство хоть медленно, но все же решает проблему. В конце июля поправки в 302-ю статью кодекса прошли первое чтение в Госдуме. Депутаты предлагают запретить госорганам изымать у добросовестных приобретателей недвижимость, которая выбыла из казны по недосмотру власти. «Мы считаем, что если госорган как потенциальный собственник не предпринял никаких нужных шагов для оформления недвижимости в собственность до того, как ею завладели мошенники и продали ее добросовестным гражданам, то госорган не может требовать это имущество с владельца в дальнейшем. Да, идея закона может повлечь за собой дискуссию, ведь в этом случае публичная власть ставится в более ущербные условия, чем гражданин»,— заявил «Ъ-Дому» депутат Госдумы Илья Осипов.
Когда и в каком виде будет принят этот закон, как именно он будет работать на практике, станет ясно нескоро. Пока же вывод неутешителен: любой покупатель недвижимости на вторичном рынке не может проверить, претендовал ли когда-либо на нее орган власти и являлось ли это имущество выморочным. «Закон все еще несовершенен, однако любой добросовестный приобретатель обязан защищать свои права и делать это последовательно»,— говорит глава Совета по правам человека при президенте РФ Михаил Федотов. Другие эксперты считают, что есть ряд параметров, при несоблюдении которых заключать сделки купли-продажи нельзя. «Нельзя покупать квартиру, которая когда-то переходила в собственность по наследственному делу, так как оно может быть оспорено. Не рекомендуется брать квартиру, которая переходила в собственность по решению суда, потому что оно может быть отменено. Наименьший риск несут в себе сделки, при которых недвижимость была в собственности у одного человека с момента приватизации. Хотя в таком случае приобретатель тоже не сможет быть на 100% защищен»,— резюмирует Светлана Гладышева.
Анна Героева