«Торговый центр и пристройка: нужно ли единое разрешение на ввод в эксплуатацию для двух самостоятельных объектов?» - колонка Марии Николаевой для издания Закон.ру
Не так давно, 23 апреля 2019 Верховный Суд РФ пересмотрел судебные акты по делу о запрете эксплуатации ТРЦ в виде основного здания и пристройки к нему, а также о понуждении собственников данных объектов к получению разрешения на ввод в эксплуатацию ТРЦ, как единого объекта. Производство по делу было возбуждено на основании искового заявления прокурора г.Брянска. Итогом рассмотрения явилась отмена принятых по делу судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Внимание многих СМИ привлекли отдельные выводы суда, так или иначе связанные с печальной историей «Зимней вишни». В частности, суд отметил, что «отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является самостоятельным основанием для приостановления или запрета эксплуатации здания». В отрыве от контекста, на первый взгляд, этот вывод действительно вызывает вопросы, однако он не может быть оценен без учета обстоятельств дела. А к ним относится тот факт, что регистрация права собственности на когда-то самовольно возведенный объект недвижимости (в виде пристройки) была ранее произведена по соответствующему решению суда. Из Определения Верховного Суда РФ также следует, что право собственности на основное здание тоже было зарегистрировано на основании судебного постановления. Предусмотренный ст. 222 ГК РФ механизм узаконивания самовольных построек как раз призван компенсировать отдельные нарушения процедуры их создания. В данном случае - это отсутствие разрешительной документации на строительство объекта и его ввод в эксплуатацию. При этом, одним из обязательных условий признания права на самовольную постройку является установление судом того факта, что создавшее соответствующий объект лицо предпринимало меры для получения необходимой разрешительной документации. При рассмотрении такого дела суд также должен установить соответствие постройки установленным требованиям, а также тот факт, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, сам по себе факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действительно не может явиться основанием к последующему запрету эксплуатации объекта.
Что касается опасности причинения вреда в качестве основания к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность, - здесь необходимо отметить, что такие обстоятельства могут возникать в различные моменты времени и в отношении, в том числе, надлежащим образом возведенных объектов, в отношении которых имеется вся разрешительная документация. Какие-то правила использования объекта могут нарушаться, какое-то оборудование со временем может прийти в негодность. В случае неоднозначной доказательственной базы в отношении наличия и характера выявленных проверяющими органами нарушений, что имело место в рассматриваемом случае, действительно должна назначаться судебная экспертиза, в задачи которой входит установление факта наличия / отсутствия опасности причинения вреда в будущем.
Относительно необходимости трансформации двух объектов недвижимости – какие-либо сведения о том, что соответствующие исковые требования в установленном порядке были заявлены, отсутствуют. При этом следует учитывать, что зарегистрированное право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке. Кроме того, из текста решения от 14 сентября 2015 года по делу №А09-1248/2014, в рамках которого и был удовлетворен иск о признании права собственности на пристройку, следует, что Арбитражным судом Брянской области на основании материалов дела был установлен самостоятельный характер созданного здания пристройки, как объекта недвижимости. В упомянутом в самом начале Определении Верховного Суда РФ от 23.04.2019 по делу №83-КГ18-18 также указано, что каких-либо доказательств того, что здание вместе с пристройкой образуют единый объект недвижимости, представлено не было.
В такой ситуации требование о понуждении к получению разрешения на ввод в эксплуатацию совокупности двух объектов недвижимости, в отношении каждого из которых имеется судебный акт о признании права, и в отношении которых, как самостоятельных объектов недвижимости, существуют никем не оспоренные зарегистрированные права, безусловно не может быть оценено как обоснованное.