Мария Николаева комментирует законопроект о создании некоммерческой саморегулируемой организации риэлторов. Информационно-правовой портал «Закония», 29 августа 2016 года
Проблема некачественного оказания услуг на рынке недвижимости не будет решена с реализацией законопроекта о создании некоммерческой саморегулируемой организации риэлторов (СРО), считает адвокат коллегии адвокатов Pen & Paper Мария Николаева. По мнению юриста, документ в том виде, в каком он внесен на рассмотрение Госдумы РФ, не дает четкого определения самого предмета риэлторской деятельности и его специфики.
Согласно содержанию документа, риэлторская деятельность осуществляется по договорам, направленным на совершение сделок с объектами недвижимости, или по договорам возмездного оказания услуг, направленным на подготовку и (или) организацию таких сделок. В результате «выполнения» услуг обеспечивается подготовка документов для совершения сделки. В то же время результатом «работ» лица, осуществляющего риэлторскую деятельность, является: при продаже (мене) – переход права собственности, при аренде (найме) – заключение договора аренды. В связи с этим Мария Николаева обращает внимание на неопределенность в формулировании самого предмета риэлторской деятельности, как и момента ее завершения.
«Кроме того, ценный для потребителя результат определен здесь применительно к ограниченному виду сделок. И он весьма условен: право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано, а в дальнейшем оспорено, как и право на пользование объектом в случае с договором аренды (найма)», - добавляет юрист.
Надо понимать, что такой аспект описываемой деятельности как подготовка документов для совершения сделки, обеспечение регистрации перехода прав является исключительно юридической составляющей, для обеспечения качества которой целесообразно обращаться к профессиональным юристам, поясняет Мария Николаева. Поскольку специфика непосредственно риэлторской деятельности в проекте также не раскрыта, эксперт ставит сомнение смысл предложенного законодательного регулирования в целом.
За вред, причиненный действиями (бездействием) риэлтора, законопроект предусматривает его ответственность перед заказчиком услуг. Однако страховой случай как факт причинения ущерба заказчику в результате нарушения требований профессиональных стандартов и правил риэлторской деятельности, устанавливается СРО. Таким образом, вопрос реальности ответственности зависит не только от определения предмета деятельности, но и от формулирования требований к ней, которое будет в зоне контроля СРО. Отсюда прогноз эксперта: возможности привлечения риэлторов к ответственности будут достаточно ограничены притом, что реализация проекта, безусловно, повлечет удорожание соответствующих услуг.
«Документ содержит также некоторую противоречивость используемых терминов: с одной стороны, субъектами риэлторской деятельности могут быть «юридические лица и ИП», а с другой – риэлторами являются «физические лица, члены СРО», а местами отражает невысокое качество юридической техники», - отмечает Мария Николаева.
Напомним, в Госдуму направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью», задачей которого станет урегулирование работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Его цель – сделать рынок цивилизованнее.
Депутаты настаивают, что посредниками в сделках с недвижимостью должны быть только профессионалы. Их данные должны содержаться в едином госреестре СРО. При этом за неправильно оформленные сделки риэлторов надо штрафовать. Предлагается также также обязательное страхование ответственности посредников в сделках с недвижимостью.
Правительство не поддержало законопроект, поскольку деятельность риэлтеров регламентируется сегодня в рамках гражданского законодательства РФ «нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг».