Балтинфо публикует комментарий Виктора Гутова о требовании Конституционного суда обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения
Спор о верховенстве двух гарантированных основным законом прав - на собственность, с одной стороны, и на социальное жилье - с другой, разрешил Конституционный суд РФ. Но де-факто служители Фемиды запутали и без того сложную ситуацию.
Для тысяч петербуржцев вопрос оказался далеко не философским. Ведь сегодня никто не гарантирует покупателю квартиры, что в ней не окажутся какие-нибудь «дальние родственники» прежних хозяев, имеющие право «вечного» проживания. «Институт регистрации («прописки») - «черная дыра», уже 25 лет порождающая конфликты на рынке недвижимости, - убежден генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. - Порой «прописанного» человека невозможно выселить даже по суду, что де-факто обнуляет право собственности».
Спор, рассмотренный Конституционным судом России, разгорелся вокруг трехкомнатной квартиры на улице Джона Рида. Супруги Таракановы заложили ее для получения займа, вернуть который не смогли. В 2012 году недвижимость была изъята и продана с торгов. Новый собственник, Адам Богатырев, неожиданно узнал, что помимо самих должников на основании выданного почти двадцать лет назад ордера в квартире зарегистрирована их дочь, а на правах членов семьи - еще ее муж и два ребенка.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что право пользования жильем членами семьи прежнего собственника прекращается в момент его продажи, но - если иное не установлено законом. Тогда как норма Жилищного кодекса РФ (точнее - так называемого «вводного» закона) гарантирует сохранение права пользования жильем за бывшими членами семьи собственника квартиры, которые на момент ее приватизации имели равные права. Причем в этом конкретном случае ситуация осложнялась, так как дом был построен как ЖСК, но дочь четы Таракановых вселялась на основании ордера. Поэтому районный и городской суды выселили только заемщиков и их зятя, но сохранили право проживать в уже проданной квартире дочке с детьми. Новому собственнику оставалось либо терпеть такое соседство с посторонней семьей, либо за свой счет покупать им другое жилье.
Не смирившись с такой незавидной участью, Адам Богатырев обратился в Конституционный суд России. Ведь об «обременениях» в виде молодой семьи покупателя никто не предупреждал, получить такие сведения в открытых источниках он также не мог.
Служители Фемиды высказались в пользу и собственников, и жильцов - почти все выводы носят двойственный характер. Например, по мнению Конституционного суда России, «правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда ... должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать гражданам соблюдение конституционного права на жилище». Также суд признал, что существующая норма не только существенно ограничивает право собственности приобретателя жилого помещения, но и создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения.
В итоге спорную норму Жилищного кодекса РФ Конституционный суд России счел неопределенной, поручив законотворцам внести соответствующие исправления. При этом служители Фемиды потребовали обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения. «Необходимо, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным», - пояснили в пресс-службе суда.
До принятия таких изменений ситуация остается спорной: Конституционный суд России указал на необходимость обеспечить защиту имущественных интересов новых собственников жилья и, одновременно, - права пользования квартирой членов семьи прежнего собственника. Решать вопрос об их выселении районным судам рекомендовано «с учетом фактических обстоятельств», в том числе наличия иного жилья, полученных денежных средств и так далее. Судья Лариса Красавчикова даже не смогла объяснить журналистам, как следует разрешить дело Адама Богатырева.
Юристы и участники рынка неоднозначно оценивают ситуацию. Например, партнер юридической компании Pen&Paper Виктор Гутов полагает, что в случае с Богатыревым виноват был банк. «Принимая квартиру в залог, он обязан был изучать историю объекта. В данном случае обременение правами на проживание членов семьи заемщиков возникло до оформления кредита, поэтому можно полагать, что квартира, как предмет залога, изначально была ущербна. Но никто не уведомил об этом добросовестного приобретателя - господина Богатырева. Согласно Гражданскому кодексу РФ, в условиях договора купли-продажи жилья должны указываться лица, сохраняющие права проживания. Поскольку этого сделано не было - покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной за квартиру суммы», - убежден Виктор Гутов.
Представитель правительства России Михаил Барщевский еще при рассмотрении дела указал на опасность де-факто мошенничества уже со стороны собственников. «Всех случаев обмана прописать в законодательстве невозможно. В результате открывается широкий простор для злоупотребления и возможности «кидать» банки, делая квартиры неликвидными. Полагаю, что в этом случае юристы банков рекомендуют своим руководителям прекратить выдачу кредитов под залог квартир. Проконтролировать злоупотребления будет невозможно», - предупреждает Михаил Барщевский.
Исследовать «историю» жилья предлагает и президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. «Сведения о проживающих в квартире отражены в форме № 9. Также можно получить архивную справку, в которой есть информация о всех ранее зарегистрированных («прописанных») гражданах, в том числе временно отсутствующих (призванных в армию, находящихся в местах лишения свободы и прочих). Нотариус, удостоверяя сделку, разъясняет приобретателю права третьих лиц на проживание. Такие обременения не исключают продажу квартиры, но покупатель должен знать, на что соглашается», - поясняет Герасименко.
А вот Александр Гиновкер убежден, что выяснить «историю» квартиры не так-то просто. «Архивные справки не выдают под предлогом защиты персональных данных (думаю, что ракетные НИИ менее засекречены). Причем подделать форму № 9 не представляет труда, никакой ответственности за достоверность представленных в ней данных чиновники не несут». Для решения проблемы он предлагает вносить все обременения в Единый государственный реестр прав или использовать опыт Казахстана. «В момент перерегистрации права собственности все прописанные просто снимаются с учета», - поясняет Александр Гиновкер.
Павел Нетупский